올레심마니

1천억원 미만인 이른바 꼬마빌딩 시장의 열기가 거세지고 있습니다. 신종 코로나바이러스 감염증 여파와 경기 침체 등으로 상가 공실률이 치솟고 있지만 자산가들은 주택 규제도 피하고 화폐가치 하락에도 대비하기위해 중소형 건물 매입규모를 늘리고 있는 것입니다. 작년 3분기부터 급증한 중소형 빌딩 매매 거래가 4분기까지 이어지면서 지난해 전체 꼬마빌딩 거래액이 10조원을 돌파했다는 조사 결과가 나왔습니다.

리얼티코리아에 따르면 중소형 빌딩 거래 시장은 2018년 9조3200억 원까지 성장했다가 2019년 7조원대로 쪼그라들었습니다. 2020년 2분기까지만해도 분기 거래량이 1조 원대로 2019년 보다 오히려 적었습니다. 하지만 3분기 들어 분위기가 반전됐습니다. 지난해 3분기 중소형 빌딩 거래규모는 3조 1,700억 원으로 사상 첫 3조원 돌파에 이어 4분기에는 3조 6,300억원으로 더 올랐습니다.

특이한 점은 지난해 3분기 이후 3040세대 개인 투자자의 진입이 두드러졌다는 것이죠. 주택규제가 현정부들어 집중되자 꼬마빌딩 시장에 투자자와 자금이 몰린 것으로 전문가들의 공통된 견해입니다. 지난해 6.17부동산 대책에 이어 7.10대책까지 발표되면서 고가 주택이나 다주택에 대한 세금부담이 커지면서 자산가들이 강남주택 대신 빌딩을 투자 대상으로 선호하게 됐다는 것입니다. 15억원 초과 고가 주택의 경우 이미 주택담보대출이 되지 않고, 전세를 끼고 사더라도 보유세 강화때문에 차익을 기대하기 어렵다고 보는 자산가들이 많다며 반면 빌딩은 신용이 좋은 개인 사업자의 경우 전체 투자금의 80%를 대출받는 것도 가능하기 때문에 레버지지 효과를 고려해 빌딩 시장으로 넘어오고 있다고 합니다.

꼬마빌딩의 열기는 올해도 이어질 것으로 보입니다. 특히 올해에는 3기 신도시 등에서 50조원의 토지보상금까지 풀리기 때문입니다. 토지보상금은 인접 시군구에 다시 투자할 경우 취득세를 감면받습니다. 하남에서 받은 토지보상금은 인접 시군구에 다시 투자할 경우 취득세를 감면받지요. 하남에서 받은 토지보상금은 강동까지 투자 혜택을 볼수 있는 것입니다. 올해는 꼬마빌딩 시장에 토지보상금 수요까지 참여할 것으로 보여 올해도 부동산시장을 달굴지 귀추가 주목되네요.

이제 올해도 며칠 안남은 상황에서 현 정부가 들어서 서울에서 6억이하 중저가 아파트거래 비중이 반토막 난 것으로 나타났습니다. 서울 6억원 이하 아파트 거래 비중은 2017년 64.5% 18년 60% 19년 43%에 이어 지금까지 빠른 속도로 감소해 왔습니다. 현재 6억원 이하 매물이 갈수록 귀해지고 있습니다. 지난 여름시기인 6월7월 무주택자층이 패닉바잉이 이어지면서 노원,도봉.강북구, 금천,관악, 구로구 등 지역의 중저가 아파트 가격이 6억원을 넘어가기 시작했습니다.

강부구 미아동 SK북한산시티 전용59제곱미터는 올해 초만 해도 4억원 중반에 시세가 형성됐으나, 최근 거래가는 6억5천만원까지 올랐습니다. 실물경제가 무너지고 있는 상황에도 부동산으로의 자금이 계속 몰리는 가장 큰 이유는 저금리기조가 장기간 기조되리라 예상되고 있는 것인데, 향후 금리인상이 되면 부동산가격도 급격히 빠질 우려도 재기되고 있습니다.

9억원이 넘는 아파트 거래비중은 17년 11%에서 현재21%로 두배가량으로 뛰었습니다. 15억원이 넘는 초고가 아파트

거래비중도 같은 기간4%에서 9%로 늘었습니다. 전문가들은 집값 오름세와 더불어 새 임대차보호법 시행, 입주 물량감소 등의 영향으로 전세난이 심화되면서 중저가 아파트의 희소성이 높아질 것으로 전망됩니다. 왜냐하면 전셋값이 급등하면서 매수로 돌아선 세입자들이 주로 중저가 아파트 수요층으로 유입되면서 입주 가능한 6억원 이하 아파트가 갈 수록 귀해지겠다는 전망이 나오고 있는 것이죠.

이러는 가운데 그동안 논란의 여지가 많았던 생활형 숙박시설에 대해 서울시가 추가 공급을 제한한다고 합니다.

주거시설로 활용하면서 각종 주택에 가했던 규제는 벗어나 한 때 부동산 유동자금이 생활형 숙박시설에 몰리기도 하였는데 서울시는 앞으로는 생활형 숙박시설을 업무용이 아니라 주거용으로 규정하여 공급을 제한하기로 하였습니다.

서울시는 도시건축공동위원회를 열어 생활형 숙박시설관리 기준 재정비를 위한 지구단위계획 결정 변경안을 수정가결하였다고 합니다. 이 변경안에 따르면 그동안 비주거시설로 분류했던 생활숙박시설을 주거용으로 보고 규제하는 게 주내용입니다. 상업지역이나 준주거지역에서 지구단위계획을 수립할 때 전체의 10%이상은 오피스 등 비거주시설로 채워야 합니다. 오피스텔은 비주거용도의무 비율에서 제외되지만 생활형숙박시설은 공공연히 주거용으로 쓰임에도 주택규제사항에서 제외되어 있었습니다. 하지만 향후에는 생활형 숙박시설도 오피스텔과 같은 기준을 적용받게 됩니다.

생활형 숙박시설은 2013년 건축법 개정으로 도입된 유형인데 법적으로는 숙박시설로 분류되어 있고 취사, 분양, 주민등록신고 등이 가능해 주거형 오피스텔처럼 운영되어 왔습니다. 그럼에도 주택법에 속하지 않아 틈새시장으로 인식돼 투자수요가 몰렸죠. 국토교통부도 건축법 시행령을 개정해 생활숙박시설 관리감독을 강화할 방침인데 앞으로 분양하는 생활형 숙박시설은 전입신고를 하지 못하도록 하는 방안 등이 검토된다고 합니다. 

향후 생활형 숙박시설의 귀추가 주목됩니다.